12 September 2008
UFG REM ajuste le prix des parts de ses SCPI.
UFG REM ajuste le prix des parts de ses SCPI aux valeurs d’expertises des patrimoines immobiliers sous-jacents.
La crainte d’une contagion de la crise financière à l’économie réelle est aujourd’hui avérée. L’ampleur de la crise financière, mais surtout le fait qu’elle perdure depuis plusieurs mois, a entraîné une réappréciation importante du risque sur l’ensemble des marchés. Le marché immobilier d’entreprises n’a pas été épargné. Les investisseurs ont augmenté leurs exigences en termes de taux de rendement, entraînant mécaniquement des mouvements sur les prix.
Ce mouvement sur le prix n’est donc pas corrélé aux fondamentaux du marché immobilier, qui demeurent bien orientés : un marché locatif actif, des niveaux de loyers qui, rapportés aux taux d’effort des entreprises, restent mesurés, des stocks raisonnables, un taux de vacance sain autour de 5 %, la présence encore massive de capitaux destinés à l’investissement immobilier…
La baisse des valeurs sur le marché de l’investissement conduit toutefois naturellement à anticiper une diminution des valeurs d’expertises en fin d’année, baisses d’ores et déjà intégrées dans les expertises publiées à mi-année par les foncières cotées.
Dans cette nouvelle configuration de marché, UFG REM a décidé au cours de l’été de réaliser une projection de la valorisation en fin d’année sur l’ensemble des patrimoines SCPI dont elle assure la gestion. Cette démarche, initiée afin de mesurer l’impact de l’évolution du marché sur le patrimoine SCPI, a conclu à une anticipation de baisse des valeurs vénales.
Grâce à des patrimoines diversifiés et constitués sur de longues périodes et la prudence des expertises de fin 2007, le repli des valeurs d’expertises reste toutefois mesuré et limité. Elles diminuent en moyenne de 6 %, ce qui demeure inférieur aux baisses des valeurs de transactions observées sur le marché.
Depuis plusieurs années, UFG REM ajuste au plus près le prix des parts de ses SCPI aux valeurs d’expertises des patrimoines immobiliers sous- jacents. Cette politique vise à préserver dans le cadre des SCPI ouvertes à la collecte les intérêts des associés présents sans pénaliser les associés entrants qui paient alors le juste prix du patrimoine qu’ils achètent.
Cette stratégie est en adéquation avec l’évolution de la classe d’actifs immobiliers, notamment la valorisation des produits collectifs comme les OPCI et le rôle de l’ANR dans l’évaluation d’une foncière.
A ce titre, UFG REM a donc décidé de traduire cette baisse en publiant de nouvelles valeurs de réalisation prévisionnelles 2008, et de modifier en conséquence les prix de parts.
Cette politique permet d’offrir aux investisseurs des produits immobiliers qui suivent l’évolution du marché à la baisse comme à la hausse, évitant ainsi d’aboutir à des performances et des prix artificiels.
Parallèlement, les résultats d’exploitation attendus des SCPI sont conformes aux prévisions de début d’année. Le mouvement sur les prix n’affecte en rien les niveaux de cash flow. La distribution de revenus restera donc dans les fourchettes définies en début d’exercice. Les taux de rendement correspondants seront quant à eux mécaniquement augmentés.