Les OPCI permettent une gestion plus flexible et plus dynamique : des critères d’investissement plus souples, la possibilité d’investir dans des actifs immobiliers directs et indirects, de détenir d’autres instruments financiers… qui offriront une plus grande liquidité pour les souscripteurs.
L’OPCI une fiscalité plus souple et mieux adaptée
- Régime fiscal : deux modes de taxation des revenus et des plus-values = revenus fonciers ou revenus de capitaux mobiliers :
Les associés auront le choix, en fonction de leur approche patrimoniale, entre deux types d'OPCI :
. OPCI revenus Fonciers (FPI)
. OPCI revenus de valeurs mobilières (SPPICAV)
- Imposition en fonction des revenus effectivement perçus
- Suppression du droit d’enregistrement de 5 % sur les échanges de parts, sauf pour les gros porteurs détenant plus de 20 % de participation pour les institutionnels et 10 % de participation pour les personnes physiques
L’OPCI une gestion prudentielle - L’OPCI sera géré par une Société de Gestion de Portefeuille ayant reçu l’agrément AMF
- Existence de ratios prudentiels destinés à garantir la pérennité de l’OPCI (dispersion des risques et diversification des placements)
- Intervention d’un dépositaire sur le contrôle de la régularité des décisions de la société de gestion
L’OPCI une gestion dynamisée - Accès à une gestion plus dynamique du patrimoine immobilier avec la disparition des restrictions réglementaires en matière de cession d'immeubles, de travaux...
- L’OPCI sera un produit immobilier : il investira au moins 60 % de son portefeuille dans l’immobilier en direct, en France ou dans les pays de l’OCDE, dans des participations dans des sociétés immobilières, des fonds immobiliers français ou étrangers, des foncières cotées… (à la différence des SCPI qui sont investies en totalité dans un patrimoine locatif détenu en direct)
- Accès à de nouvelles formes de diffusion : OPCVM, épargne retraite…
- Accès à différents types de véhicules d'investissement adaptés aux besoins de la clientèle institutionnelle (ARIA, ARIA EL, fonds dédiés...)
- Possibilité d’endettement : l’OPCI pourra, si cela est conforme à son objectif de gestion, utiliser l’effet de levier du crédit avec un recours à l’endettement : endettement autorisé à hauteur de 40 % de l'actif voire plus pour les OPCI à destination des investisseurs institutionnels et qualifiés (OPCI à Règles de Fonctionnement Allégées).
- Transparence des décisions de gestion.
L’OPCI une liquidité renforcée - L’OPCI sera un véhicule liquide : il sera en permanence « ouvert » en état d’émission et de rachat de parts. L’OPCI émettra de nouvelles parts pour répondre aux demandes des investisseurs. Il rachetera des parts lorsque les porteurs souhaiteront les revendre.
Pour assurer cette liquidité, l’OPCI conservera au moins 10 % de son actif en placements liquides de type monétaire ou obligataire.
Les avantages de la SCPI préservés Comme pour les actuelles SCPI, l’OPCI permettra aux épargnants :
- d’investir dans la pierre, même avec une mise de départ modeste
- d’épargner sans souci de gestion
- de constituer et transmettre son patrimoine
- d’obtenir des revenus réguliers
- de mutualiser ses risques
* SPPICAV: Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable
** FPI : Fonds de Placement Immobilier
Toutes ces précisions sont données à titre indicatif, le cadre législatif et réglementaire, en cours d'élaboration, étant susceptible de modifications.